业内人士认为，2015年以来，在政策刺激以及改善性需求释放下，房地产市场持续向好，但这种地产销量的高速增长恐将难以持续。因此，随着未来行业不断洗牌，一些不具优势的中小地产商更应重视战略转型。

　　随着今年一季报及中报预报的陆续披露，房地产业目前面临的多重掣肘正逐渐显现。虽然自去年以来房地产市场升温，带动了上市房企营业收入的大幅提升，但行业仍旧处于增收不增利的状态。与此同时，高销量未能给行业本身的高库存带来实质性改善，房企业绩分化导致行业集中度进一步加速攀升。

　　业内人士认为，2015年以来，在政策刺激以及改善性需求释放下，房地产市场持续向好，但这种地产销量的高速增长恐将难以持续。因此，随着未来行业不断洗牌，一些不具优势的中小地产商更应重视战略转型。

　　政策宽松助推销量高增长

　　受益于行业基本面持续复苏，上市房企今年一季度整体业绩表现亮眼。据长江证券研究所统计，截至3月末，142家上市房企营业收入合计同比增长40.02%，净利润同比增长36.55%。但无论是2015年还是2016年第一季度，房地产业始终处于增收不增利的状态，净利润增速落后于营收增速。

　　“政策对于地产行业来说是至关重要的，短周期内政策会极大地影响市场以及销量的走势。”业内人士针对政策宽松助推销售高增速如是说。事实上，自2014年下半年以来，房地产业进入到政策宽松期，去库存的大方向一直未变，各种政策不断加码，为居民购房提供了更大的可能性和便捷性，在一定程度上刺激了需求的释放，整个市场开始回暖，销量提升。

　　因此，在一系列有力的调控政策及市场自身修复行情之下，2015年以来，房地产行业整体销量实现反弹。据统计，上市房企去年共取得11943亿元的销售收入，同比实现51.68%的大幅增长，增速提高了近50个百分点;今年一季度，全国商品房销售面积同比增长33.11%，上市房企共实现3316亿元的销售收入，同比大幅增长79.31%，再创新高。

　　进一步看，销量的高增长与多地去库存相关政策的出台，在一定程度上加快了房地产库存的去化。据长江证券统计，今年第一季度，上市房企的去化周期同比减少至4.61年，下降了28.84%。去化的好转将有利于房企盘活资金，进一步降低库存并减轻财务成本。

　　不过，从整个行业的角度看，整体库存过高的局面并没有因高销量而得到实质性改善。长江证券研究所分析师蒲东君表示，截至2016年一季度末，全国商品房待售面积+施工面积高达69.15亿平方米，预计房地产市场将长期处于去库存大潮中。

　　业绩分化加剧 龙头依旧强势

　　然而，在高销量的背后，房地产行业正悄然发生着“异动”。随着市场竞争的加剧以及行业整体步入较为稳定的成熟期，上市房企的业绩分化已成为常态，中小企业在发展中越来越吃力，强者恒强的逻辑依旧。

　　从整体上看，个体业绩分化与行业集中度提升并存。据长江证券统计，2015年，142家上市公司中亏损的企业数量较2014年激增近一倍，有26家企业出现亏损，另有51家企业利润同比降低;业绩增长的企业仅为65家，数量占比不足一半。在亏损企业中，大部分为中小型企业，而深耕于一线以及核心二线城市的房企，项目质量优异，外部因素对其业绩影响较小。

　　而随着业绩分化，行业集中度提升将成为大概率事件。蒲东君表示，2015年，前10名上市房企营业收入市占率由2014年的56.57%提升至62.65%，增加了6.07个百分点，增速也同比扩大了4.21个百分点。

　　事实上，无论是分化还是集中，强者恒强的逻辑持续奏效。据统计，2015年，四大龙头公司共实现385.18亿元的归母净利润，同比增长9.59%，增速提升了0.64个百分点，一改前两年利润增幅下滑的颓势。2016年一季度，实现33.33亿元的归母净利润，利润增速高达31%，增速提升24个百分点。

　　“在拿地的战略布局、项目的开发运作、销售的多样化以及公司的整体运营上，地产龙头企业都具有很强的实力，良好规模效应和品牌效应是很多中小地产商无法比拟的。”蒲东君表示。

　　转型与多元化仍是行业主题

　　不过，有业内人士指出，房地产景气度高点已现，下半年或将温和下降，地产销量的高速增长恐怕难以持续。无论是龙头房企还是中小型企业，都应重视战略转型。

　　对于龙头房企来说，因为其体量大、资产重，转型动作确实不如中小公司灵活多变，但是龙头公司依靠在行业内积攒的领先优势、稳健充裕的现金流，一旦谋定转型方向，则将会创造真金白银的转型成果。

　　以万科为例，分析人士称，其转型方式可以包括由单一卖住宅转为出售持有并举，加大在物流地产、旅游地产领域的投入，借助物业管理向下延伸，打造平台级的物业服务等。

　　而对部分地产主业经营乏力的公司，则需要开拓新的盈利增长极。长江证券房地产团队表示，从国外经验和其他行业经验来看，在行业由增量市场向存量市场转变的过程中，企业总数将持续下降，转型退出或将成为很多中小房企的必由之路。

　　需要注意的是，在转型期内，房企宜保证未来与当期的有效衔接。业内人士称，战略转型尤其是非相关多元化转型将要面临极高的经营风险，在新业务尚未成长壮大以前，地产主业仍要承担贡献财务业绩、提供现金流的重任，仍需依赖地产业绩支撑企业正常的存续经营。

　　以苏宁环球为例，在其发布的年报以及一季报中不难发现，苏宁环球在不断做大做强地产主业的同时，还积极谋求多元化发展。苏宁环球表示，基于原有地产主业的优势及资源，并考虑产业之间的协同效应，2015年年初公司确立大文体、大健康、大金融三大转型方向。目前，公司各项转型工作正在稳步推进，并取得了实质性进展。