市场“叫渴” 昆明住宅用地供应不足商业被看淡

2016-07-06 来源：云南房网严加琴

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　　今年以来，在供过于求的楼市背景下，昆明的土地成交可以说一败涂地。1-6月份的土地市场出现供应萎靡、收入大降、流拍率高等现象，从土地成交类型看，有较大市场需求的住宅用地供应仅1100亩且全部成交，而商用和工业用地流拍率却都接近一半。这样严重冷热不均的现象，再加上品牌房企屡屡接盘停滞项目，以解决土地储备问题，足以说明昆明的住宅用地供应不足，市场已经“叫渴”。

　　上半年昆明各类型土地流拍情况

　　土地收入连降住宅用地供应不足

　　据统计，2015年昆明主城区土地供应量为5079.1亩，仅完成年度供地计划的56.43%，主城区97.5亿元的卖地收入较之2014年减少了53.7亿元;今年上半年，昆明主城供地面积约4034亩，面积同期虽小幅上涨7.5%，但成交面积仅有2422亩，同比下降30.78%，卖地收入也下降32%，仅有59亿元。连续两年的上半年，昆明土地收入都出现大幅下降的情况。

　　原因可能是多方面的，但从今年上半年的4034亩土地供应与成交情况看，占比前三的依次为工业用地1806亩、住宅用地1103亩，商业用地998亩。其中商业用地流拍面积达485亩，流拍率为48.6%;工业用地流拍面积约843亩，流拍率46.7%。也就是说，昆明上半年供应的工业和商业用地总体近五成流拍，不得不说，上半年昆明的土地供应端确实出现了问题。

　　1-6月昆明供地情况

　　另一方面，昆明上半年住宅用地供应仅有1103余亩，只占总供应面积的三分之一不到，但除了因故终止交易的地块外，其他全数成交。这至少可以说明市场对住宅用地的需求是旺盛的，一些品牌开发商陷入无地可拿的状况，转而寻求在二级市场的并购合作机会。

　　昆明上半年的商用工业用地近一半无人问津，为数不多的住宅用地却一扫而空，其结果就必然反映在土地收入锐减，对此，昆明土地部门有何对策?据了解，土地部门正采取一系列措施，强力推进批而未供和闲置土地清理的处置，从增量和存量两方面着手，加大供应力度，开闸放水的意图明显。

　　土地部门推进批而未供和闲置土地加快入市

　　日前，昆明市国土局官网发布了一篇名为“强力推进批而未供和闲置土地清理处置 ”的文章，面对连续的供应低迷，尤其是卖地收入大幅下降、流拍率高、供需不平衡等一系列困局，对相关部门进行严格工作责任的落实、强化督促检查、实行挂牌督办、实施核销管理、健全工作机制、强化通报考核等6条措施：

　　对工作不到位的单位，将开展督查并落实责任追究;选择一批社会影响重大的闲置土地典型案件进行挂牌，公开曝光，督察完成处置;对年底前批而未供土地供地率较低、闲置土地处置慢的地区严重着将暂停地方用地审批，力争在2016年底全市批而未供土地面积明显下降。

　　目前的土地市场，普遍存在城市规划与土地供应不符，一方面大量报批土地，一方面造成批而未供的现象。与之前土地清理政策不同的是，在这一次的清理土地政策中，首次出现对“批而未供”的土地清理处置。所谓的“批而未供的土地”指的是已经通过审批的，可以挂牌交易却没有进入招拍挂程序出让的土地，政府这一政策也一定程度上确保土地市场增加新地块入市交易。

　　除了加强对“批而未供”的土地监督入市外，土地部门还加大对存量也即闲置土地的清理。从2015年7月份以来，昆明市政府便全面启动了闲置土地清理处置工作，年内分辖区、分批次公布了一大批闲置土地名单。

　　根据2015年昆明主城各区发布的闲置土地公示数据，去年被点名的闲置土地多达126宗，公示的闲置土地的总用地面积达10955.5亩。上榜的大部分土地闲置原因为政府原因，少部分地块涉及企业原因。据昆明市国土局发布的信息显示，去年以来，昆明市处置的闲置土地宗数、面积分别占总量的96%和98.5%。

　　其中就包括已经完成收回的西山区彩云湾约2000余亩闲置土地，以及中豪螺蛳湾商贸城约930亩土地;算上之前公布的空港新区回收部分,今年昆明回收土地面积已近3000亩;,占闲置土地面积的1/3左右。

　　5月份,正义路一闲置近13年的地块重新招挂牌,加上近期频繁公布回收的闲置土地,昆明土地的重新流转也逐步进入常态，重新入市的土地将为政府带来可观的收益。当然，“批而未供”和闲置土地的清理工作是否能有效的为土地市场注入新鲜能源，增加有效土地供应及收入，也得看市场走向以及政策是否落实到位等多方面原因。

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