编者按：　2016年的中国楼市，以二线城市尤其亮眼。这当中，合肥就是一个典型的样本。合肥的异军突起，一方面和其承接一线城市资源转移的优势地理位置有很大关联，另一方面也和一线城市楼市限制性措施与资源挤出效应有关。

　　那么，合肥的样本能给更多二线省会城市一些什么样的启示和预示呢?在中国经历一轮大的经济结构调整和城市发展建设浪潮中，二线城市上位主角的机遇正在到来，四个一线城市一枝独秀的数十年高速发展时代正在换位，二线城市接棒支撑新一轮高速发展的时代，也正在到来。昆明，作为云南省首位度极高的地缘城市，自然面临着新的机会。

　　华侨城集团投资云南的协议已签，葛洲坝未来五年要投资云南500——1000亿元，中国中车以昆明为基地试图强力参与到云南城市群轨道交通的建设中并以规模化、集群化产业辐射南亚东南亚，如此种种，作为面向南亚东南亚桥头堡的国际中心城市定位的昆明，虽然不具备承接一线城市资源转移的地理优势，可沿边特殊地理优势和丰富的产业资源，必将助力昆明未来城市的建设和发展。

　　今天，作为“看好昆明”系列报道之四，我们特别采访到了锐理数据昆明公司的梁彩霞总经理，从她了解的合肥楼市的视角，看看合肥的楼市样本，能给昆明带来什么启示。

　　一方面，一线城市土地供应收紧，土地价格持续走高，另一方面，一线城市量价体现出疲态之势，部分投资投机资金开始转而进入二线城市，加之二线城市去年以来可观的去化情况和平稳的购房需求，为二线城市的发展提供极具推动力的生存土壤。

　　今年，二线城市全面取代一线城市，房价涨幅领跑一线城市，成为国内楼市中房价上涨的主力。被称为“房价四小龙”的合肥、南京、苏州、厦门房价暴涨，合肥尤其突出。

　　2月份，合肥二手房价涨幅居全国第一;3月涨幅继续扩大，二手房价格环比上涨9.3%，居全国首位;4月份，一二手房涨幅均位列全国第一;5月份，一二手房涨幅退居全国第二。不难看出，2月的合肥楼市，二手房已经领涨全国市场，而进入4月，一线楼市调控加码之后，合肥则开始迅速冒尖，涨势汹汹。

　　根据统计数据，5月份，合肥房价已达到10000元/㎡，6月初，住宅库存已跌破8000套，去化周期仅2-3个月，量价齐涨，供不应求的态势逐步明朗。不仅如此，南京、苏州等城市也发出库存告急信号。

　　合肥房价暴涨 供不应求

　　锐理昆明分公司总经理梁彩霞分析指出，GDP增速、城市区位优势、城镇化率空间、人口流入及其导致的购房需求增加等因素，是造成合肥房价暴涨的主要原因。

　　首先，合肥经济快速发展，GDP增速高于全国水平的有利条件成为楼市发展的软环境。2015年，合肥经济总量居省会城市第12位，10年赶超了8个省会城市，成为经济发展最快的城市。

　　从地理区位上来说，合肥紧邻长三角经济发达地区，不仅是长江经济带中心城市之一，也是区域性交通枢纽城市。以较低的交通成本，良好的教育资源，充足的优质的劳动资源等优势，吸引产业导入和迁移。

　　“08年金融危机以后，沿海的劳动力和土地各种要素成本的提高，导致大量产业转移，合肥成为沿海制造业巨头落脚基地。合肥吸引了美菱、荣事达、海尔、格力等家电巨头落户，成为全国最大的家电制造业基地，制造业的发展壮大对合肥区域经济快速发展至关重要。”梁彩霞说道。

　　不仅如此，合肥城镇化率空间尚存较大发展空间，后发优势明显。2015年，安徽城镇化率低于全国5.6个百分点，居全国第22、中部第5位，明显低于全国平均水平。未来，通过工业化进程的逐步加快，合肥经济发展支撑城镇化率不断提升，才能进一步释放楼市需求。

　　随着产业的导入和交通的发展，合肥等二线城市长足的发展空间，对于一线城市的人口吸附力增强，人口流入趋势正在逐渐显现，再者政府对于土地供应采取谨慎态度，从源头上控制供应，而人口导入又将导致需求提高。

　　也就是说，开发商货包存量变小，购房需求增加，进而催化投资者迅速涌入，使得合肥房价领涨的同时，也出现整体市场库存量明显减少的情况。

　　不止于合肥楼市，二线城市自身的发展潜力优势也将促进地产行业的开发重心向二线城市倾斜。

　　新政实施约束购房者和开发商

　　随着合肥量价的持续走高，6月24日，合肥市政府发布《关于合肥房地产调控工作通知》，通过宏观调控，加强房地产市场监管，给合肥房价降温，使市场回归正常运行轨道。

　　通知表示，合肥将实行差异化供地政策，在住房价格较高、波动较大区域，增加用地供应。此举实则是在供给侧加大供应，以平衡购房需求。

　　土地拍卖方面，合肥采用“并联”的土地拍卖方式，拍卖的地块分几个场地同时进行，并严禁地块竞买者以外的人员出入，引导房地产企业理性竞争，降低土地竞争的激烈程度，有效控制土地价格的上涨。

　　事实上，在5月30日的土地出让中，合肥13宗地的拍卖分两个批次、7个教室中同时进行，并规定每家房企参与竞拍人数不得超过3人，这是合肥首次采用“并联拍卖”的方式进行土地拍卖。

　　同时，通知在入地出让金也做了明确规定，竞买保证金不低于参考总价的50%，出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。在合肥市各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

　　土地开发资金压力增加，开发商参拍门槛也随之提高。

　　通知不仅在土地竞拍层面，对开发商资金实力提出要求，对购房者的投资行为也进行了约束。居民首套住房的首付比例为25%;购买二套房，如果名下有房无贷，首付比例提高至四成;如果名下有房有贷，首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。

　　梁彩霞表示，合肥房地产新政的实施，对暴涨的楼市有一定的抑制作用和降溢作用。站在中长期发展角度，房价过高对产业的导入将产生不利影响，制造业发展需要较低的综合成本，人力、交通，高价高企将影响当地经济的发展。

　　通过加强房地产调控，防止过快增长，为制造业发展提供健康有序的外部综合成本环境，无形中也将增强合肥城市的竞争力。确实，从长期看，稳房价才是拉动经济增长，促进经济健康发展的重要举措。

　　在新一轮的发展进程中，过去一段时间以来，受限于开发程度和建设周期的影响，表现出发展弱势的二线城市，尤其是二线省会城市，在新格局中潜力优势也逐渐显现。加之中央及各省政府对于这类城市发展的大力支持，二线省会城市后发之力强劲，对房地产行业的带动与辐射作用将更加明显。