中金报告：中国楼市未来三十年的趋势是量降价升

2016-07-19 来源：

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　　国家统计局昨天公布的数据显示，6月70个大中城市房价涨势继续收窄，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高，二、三线城市环比涨幅持续收窄，二线热门城市中，合肥、厦门、南京继续领跑。

　　中金公司(11.80 -1.67%)今日发布了关于未来30年中国楼市前景的研究报告。报告认为，新房销售量已处于高位，预计未来将进入长期下行通道;但销售额将持续上扬，“北上广深”的成交均价更是加速上升，将在2050年达到70，000元/平方米;房价虽高于均衡值，但鉴于房价过去10年增速缓于人均GDP增速，长期仍有上行空间。

　　新房成交量逐渐下降 但销售额持续走高

　　报告分析称，从全国层面来看，新建商品住房成交量在 2016 年后维持在 11~12 亿平方米，2020 年后进入下行通道，降速先增后缓，2040年后稳定在 7 亿平方米左右。 其中超高能级和高能级城市成交量先增后降，其他城市则持续下滑。

　　(报告定义“北上广深”为超高能级城市，重庆、武汉、成都、天津、苏州、长沙、南京、杭州、合肥、郑州、青岛、沈阳、西安、宁波、大连、福州、济南、石家庄、哈尔滨、长春、厦门这21个城市为高能级城市。)

　　然而，未来全国新房成交金额将持续走高，到 2050 年达到 20 万亿人民币左右。各级城市间持续上涨的销售额变动规律基本一致。

　　成交均价亦将逐步上行，全国新建商品住房成交均价2050年将达到30，000元/平方米，剔除了通货膨胀因素后的“不变房价”将达到15，000元/平方米。超高能级城市的名义房价和不变房价均呈加速上升态势，至2050年分别达到 70，000 元/平方米和 42，000 元/平方米； 高能级和中能级城市名义房价均呈持续增长态势，但不变房价增速逐渐放缓;而低能级城市尽管名义房价增长同样呈现上涨，但不变房价将在 2035 年到达拐点，之后稳定在 6，000 元/平方米左右。

　　人均 GDP 支持的上涨房价：绝对房价和租金回报率仅居世界中游

　　中金报告认为，房价往往随人均GDP增长而联动上涨，二者长期存在显著正相关关系。考虑到中国的人均GDP正处于快速扩张阶段，未来房价存在一定的基本面支撑，仍可能有较强的上行空间。 过去十年中国房价年均增长率为 8.6%，但人均GDP增长率高达 14.2%，中国房价相对人均GDP的增长速度尚有空间。